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DÉFINITION GÉNÉRALES

Fondé sur les articles 1964 et ss du Code Civil, au chapitre des contrats ALÉATOIRES, le VIAGER n’est qu’une modalité particulière de PAIEMENT du prix de vente d’un bien (mobilier ou immobilier), en totalité ou en partie (le plus souvent) au moyen d’une RENTE PÉRIODIQUE (mois, trimestre....) payable jusqu’au décès du vendeur (CRÉDIRENTIER), par l’acquéreur du bien (DÉBIRENTIER).

Il porte en général sur un bien IMMOBILIER (villa, appartement, murs commerciaux....) mais il peut s’appliquer à des biens de nature mobilière (argent, mobilier, tableaux, prestations en nature....)

S’agissant d’un bien immobilier, il revêt en fait deux formes:

  • Le VIAGER LIBRE
  • Le VIAGER OCCUPÉ

Dans la majorité des cas, le prix de vente sera payé:

- partie comptant (le BOUQUET)
- partie par versement périodique (RENTE) jusqu’au décès du vendeur ; elle peut être RÉVERSIBLE en tout ou partie, notamment au profit de son conjoint.

Étant précisé que BOUQUET et RENTE se discutent librement entre vendeurs et acquéreurs, en fonction de leurs besoins et facultés respectifs.


VIAGER LIBRE

Il constitue la forme la plus simple du viager, tout en étant la moins fréquente (5%). Dans ce cas, le vendeur transfère à la fois la propriété et la jouissance du bien vendu à son acquéreur et perçoit un bouquet et une rente. Tous impôts et charges incomberont désormais à l’acquéreur.


VIAGER OCCUPÉ

C'est la forme la plus fréquente du viager immobilier (95%), il se caractérise par le fait que le vendeur se réserve la jouissance du bien vendu sa vie durant, tout en gardant la possibilité d’y renoncer, moyennant une augmentation de rente ou le rachat pur et simple de cette réserve, modalité à préciser dans le contrat de vente d’origine.

Cette formule présente pour le vendeur-crédirentier, le triple avantage

- de continuer à vivre chez lui dans son cadre habituel ,
- de réduire ses impôts locaux (le foncier incombe à l’acquéreur, à l’exception de la taxe d’ordures ménagères).
- de limiter ses charges de copropriété à celles d’un locataire et de laisser les grosses réparations à l’acquéreur.


VENTE A TERME

Ce n’est pas à proprement parler un viager, mais plutôt un échelonnement de tout ou partie du prix, sur une DURÉE FIXE (10 ans, 15 ans, 20 ans), l’acquéreur devant continuer à payer la fraction du prix payable périodiquement jusqu’au terme fixé dans la vente, même si le vendeur venait à décéder avant ce terme. Pour l’acquéreur, c’est un crédit à taux 0.


VENTE DE NUE-PROPRIÉTÉ et d’USUFRUIT

Elles ne constituent des ventes en viager, que si le prix en est payé en tout ou partie, au moyen d’une RENTE PÉRIODIQUE, avec ou sans bouquet. Autrement, ce ne sont que des ventes de droits immobiliers pures et simples.

Elles n’en présentent pas moins un intérêt :

  • - pour ceux (vendeurs de nue-propriété) qui souhaitent se réserver la jouissance d’un bien pour le louer ou en bénéficier, tout en percevant soit un capital, soit une rente, soit l’un et l’autre.
  • - pour ceux (acquéreurs d’usufruit) qui souhaitent acquérir seulement pour leur retraite l’usage d’un bien, jusqu’à leur décès, répartir différemment leur imposition à l’ISF, bénéficier de revenus temporaires ou viagers, de nature immobilière , sans aliéner la propriété de leurs biens.

LE VIAGER FINANCIER

A ne pas confondre avec le prêt viager hypothécaire de création récente, sans grand intérêt pour un particulier et qui fera surtout la fortune des banques ou des compagnies d’assurance.

Le viager financier consiste à aliéner une SOMME d’ARGENT (à la place d’un immeuble) au profit d’une personne (le débirentier) qui servira au crédirentier, sa vie durant, une rente viagère indexée et défiscalisée, à garantir sur un bien immobilier appartenant au débirentier.

On peut penser qu’un certain nombre d’assurances-vie en euros se transformeront en VIAGER FINANCIER arrivées à leur terme, compte tenu des faibles conditions proposées par les compagnies d’assurance.


LE BAIL A NOURRITURE

Il se rapproche du viager par son caractère aléatoire. C’est un contrat par lequel une personne s’engage, moyennant une CONTRE-PARTIE (vente d’immeuble, somme d’argent etc....) à subvenir aux BESOINS d’une autre personne, sa vie durant.

En général, le bail à nourriture intervient en complément d’une rente, dans la vente d’un bien immobilier, en viager, lequel comportera un bouquet, une rente périodique en argent, et un bail à nourriture prenant la forme d’une PRESTATION en NATURE.

Ce contrat devrait se développer pour répondre aux besoins de DÉPENDANCE des personnes âgées. Ses garanties sont les mêmes que pour un viager classique immobilier ou financier.


COMMENT CALCULER UN VIAGER?

- Il convient en premier lieu de déterminer la VALEUR du bien LIBRE.
- Ensuite de calculer l’incidence de la réserve de jouissance, s’il s’agit d’un viager occupé, pour déterminer la VALEUR du bien OCCUPÉ. Par exemple, pour un vendeur femme de 75 ans, la valeur de l’occupation représente 42% de la valeur du bien libre. Le prix de vente occupé sera donc égal à 58% du prix libre.
- La 3° étape consiste à REPARTIR LE PRIX (libre ou occupé) entre le BOUQUET et la RENTE. Aucune règle légale n’imposant une clé de répartition, celle-ci sera librement débattue entre vendeur et acquéreur. En fait, c’est la rente, correspondant « aux besoins de revenus complémentaires » du vendeur qui constituera l’élément déterminant de la fixation du bouquet, combinée avec les possibilités de l’acquéreur. On capitalise la rente annuelle souhaitée et l’on déduit cette capitalisation de la valeur du bien occupé (ou libre, s’il s’agit d’un viager libre). La différence représente le bouquet à payer. La rente périodique sera ; quant à elle, le 1/12, le 1/4, ou la 1/2 de la rente annuelle, suivant la périodicité de paiement choisie (mois, trimestre, semestre). Ces calculs se font sur la base de tables statistiques connues, en distinguant le sexe du vendeur et son âge.
- Une fois la rente périodique établie, on l’INDEXE en général sur l’indice des prix à la consommation, publié par l’INSEE, bien que l’indexation soit LIBRE, comme étant une dette alimentaire. Il sera prévu une révision ANNUELLE à la date anniversaire du contrat.


EXEMPLE DE CALCUL:

Vente en viager occupé
Valeur libre: 150 000 € / Homme seul 75 ans
Bouquet souhaité: 30 000 €
Valeur occupation: 35% (cf: tables) à déduire de la valeur libre
Valeur viager occupé: 150 000 x 65% = 97 500 €
97 500 à répartir entre BOUQUET et RENTE
Valeur en capital de la rente (97 500 – 30 000) = 67 500 €
Taux de la rente selon age vendeur: 11,27%
Rente annuelle 67 500 x 11.27% = 7607 €
Rente Mensuelle 7607 / 12= 634 €
Vente en viager libre: Conditions identiques
Pas de valeur occupation
150 000 à répartir entre BOUQUET et RENTE
Valeur en capital de la rente ( 150 000 – 30 000) = 120 000 €
Taux de la rente: 11.27%
Rente annuelle: 120 000 x 11.27% = 13 524 €
Rente mensuelle: 13 524 / 12 = 1127 €
NB: Les taux seraient différents pour une femme seule ou un couple (cf: tables)



Viager ?


REVENUS IMMÉDIATS

Vous avez besoin de REVENUS complémentaires IMMÉDIATS

Soit parce que vous n’avez pas de retraite, soit parce que celle-ci est insuffisante (après décès d’un conjoint et réversion à 50%), alors que vos impôts et charges ne baissent pas, la vente en viager vous permet d’obtenir, dès l’acte et jusqu’à votre décès, une rente SÛRE, INDEXÉE et FORTEMENT DEFISCALISÉE (70% après 69 ans révolus) tout en continuant, éventuellement à habiter le bien vendu, tant que vous le désirez, en payant moins d’impôts et de charges.


COMPLÉTER OU PRÉPARER VOTRE FUTURE RETRAITE

En achetant un bien immobilier en viager occupé (c'est à dire avec une décote de 30 à 50%) et en le revendant en viager libre à votre retraite, vous vous constituerez ainsi une retraite future SÛRE INDEXÉE ET DEFISCALISÉE.

Vous pouvez louer votre bien et percevoir des revenus locatifs.

Vous pouvez utiliser votre bien comme résidence personnelle.


PRÉVOIR UNE DÉPENDANCE OU PROTÉGER SA FAMILLE

La VULNÉRABILITÉ et la DÉPENDANCE constituent un risque à prévoir.

Pour toutes ces situations personnelles ou familiales, il est nécessaire de trouver des réponses adaptées, notamment au niveau patrimonial. LE VIAGER est l’une des meilleures solutions, sinon la MEILLEURE, tant pour soi-même, que pour un membre de sa famille, dont la protection future sera d’autant plus efficace, qu’elle a été prévue longtemps à l’avance. On peut en effet stipuler le paiement d’une rente sur une autre personne que soi-même, directement ou par réversibilité, sans réduction.


BATIR UN PATRIMOINE IMMOBILIER

A DES CONDITIONS INTÉRESSANTES (valeur de l’occupation déduite).

EN INVESTISSANT A TAUX 0 (cf.: Bâtir un patrimoine et Optimiser sa situation fiscale)


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